Niet elke bedrijfsoverdracht omvat noodzakelijkerwijs een onroerend goed. Het is heel goed mogelijk om een handelszaak of een exploitatiemaatschappij zonder onroerend goed over te dragen. In dergelijke gevallen moet de koper uiteraard aandacht besteden aan de huurovereenkomst, die een aanzienlijke invloed kan hebben op de voortzetting van het bedrijf of op de financiële situatie ervan.
Hier volgen enkele tips om mogelijke struikelblokken te vermijden wanneer een of meer onroerende goederen deel uitmaken van de over te dragen onderneming.
Laten we als eerste uitgangspunt onthouden dat een overdracht goed moet worden voorbereid. Het is geen goed idee om een onderneming te willen overdragen die activa bezit die geen verband houden met de bedrijfsvoering. Het zal namelijk erg moeilijk zijn om een koper te vinden die bereid is een goede prijs te betalen voor activa die hij niet per se nodig heeft, omdat hij zijn financiële middelen liever wil reserveren voor de ontwikkeling van de bedrijfsactiviteiten. Daarom moet het appartement aan zee of de woonwoning uit de onderneming worden gehaald, wanneer deze zich in de exploitatiemaatschappij bevindt.
In dezelfde geest is het belangrijk dat het onroerend goed volledig klaar is om te worden verkocht. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar het komt vaak voor dat bijvoorbeeld de scheiding tussen privé en exploitatie nog niet is doorgevoerd of dat de meters nog niet zijn gescheiden. Als de werkzaamheden nog niet konden worden uitgevoerd, moeten ze in ieder geval zijn gepland en begroot.
Wanneer het onroerend goed is opgesplitst (vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) of via vastgoedleasing is gefinancierd, moet vooraf worden onderzocht welke constructie het meest geschikt is voor zowel de verkoper als de koper.
De kwestie van bodemverontreiniging moet in alle gevallen bij de overdracht aan de orde worden gesteld. De saneringskosten zijn namelijk vaak zeer hoog en de koper zal dit risico niet willen nemen. Dit punt maakt doorgaans deel uit van de overname-audit. Zelfs als het op dat moment niet wordt vastgesteld, bestaat het risico dat het later weer aan het licht komt en aanleiding geeft tot een geschil tussen de partijen als verborgen gebrek of als onderdeel van de garanties met betrekking tot activa en passiva.
De waarde van het onroerend goed moet zo objectief mogelijk worden vastgesteld. Een taxatierapport door een onafhankelijke taxateur, bij voorkeur erkend door de banken, is zeer nuttig. Het heeft geen zin om de prijs van het onroerend goed op te drijven, omdat dit kopers kan afschrikken.
Ook moet rekening worden gehouden met de fiscale gevolgen. Wanneer het onroerend goed deel uitmaakt van een vennootschap waarvan de aandelen worden overgedragen, hoeven er geen registratierechten te worden betaald, noch vermogenswinstbelasting. Maar de koper zal zijn investering niet kunnen afschrijven. Het is dan ook logisch dat het onroerend goed in een vennootschap met een korting wordt verkocht. De hoogte van deze korting kan tussen de partijen worden overeengekomen (maximaal het bedrag van de meerwaardebelasting).
Het grootste struikelblok op het gebied van bedrijfsvastgoed is ongetwijfeld de financiering. De looptijd van bedrijfsfinanciering is aanzienlijk korter (vaak 5-7 jaar) dan bij klassiek vastgoed (15-20 jaar). Wanneer de objectieve waarde hoog is, maar de winstgevendheid van het bedrijf laag, zal het voor de overnemer onmogelijk zijn om zijn financieringsconstructie rond te krijgen, tenzij hij aanzienlijk eigen vermogen inbrengt. Er zal dan creatief moeten worden omgedacht om oplossingen te vinden die voor alle partijen aanvaardbaar zijn. In sommige gevallen is het mogelijk om de schuld door te schuiven („push down“), dat wil zeggen een lening bij de overnemende holding te vervangen door een lening bij de overgenomen onderneming, om zo de financiering over een langere looptijd te spreiden. Een ander alternatief is om eerst de bedrijfsactiviteiten te verkopen en het onroerend goed te behouden, dat vervolgens aan de overnemer wordt verhuurd, eventueel met een koopoptie. Deze oplossing stelt de overnemer in staat de aankoop gemakkelijker te financieren, in twee fasen. Maar de fiscale kosten voor de verkoper zullen hoger zijn, aangezien het hier om een verkoop van activa gaat.
Bedrijfsvastgoed speelt vaak een belangrijke rol bij onderhandelingen over bedrijfsoverdrachten. Aangezien het doorgaans gaat om onroerend goed met een aanzienlijke vermogenswaarde, is het niet altijd eenvoudig om dit te financieren. Het is daarom belangrijk om samen na te denken over de beste juridische en financiële structuur om een doordachte en evenwichtige transactie tot stand te brengen.
Artikel oorspronkelijk gepubliceerd in La Libre Entreprise door Tanguy della Faille, vennoot bij Fondaris, op 22 januari 2011. Versie gepubliceerd/bijgewerkt op de website van Fondaris met toestemming van de auteur.
