Wanneer het proces vertraging oploopt, zelfs onbedoeld, kan deze twijfel het vertrouwen tussen de partijen ernstig ondermijnen.

Men moet in gedachten houden dat de intentieverklaring (LOI of Letter of Intent) in principe geen bindend contract is. Men spreekt doorgaans van een niet-bindende verklaring (non-binding). Er kunnen echter bepaalde, al dan niet strenge clausules aan worden toegevoegd om de verklaring bindender te maken.

Betaling van een aanbetaling

Wanneer het bedrag rechtstreeks aan de verkoper wordt betaald, spreekt men van een aanbetaling en wordt de verkoop geacht te zijn gesloten. Hoewel deze praktijk bij vastgoedtransacties gangbaar is, komt het gebruik van een aanbetaling bij de overdracht van een onderneming vrij zelden voor. In geval van een geschil kan het moeilijk zijn om dit bedrag terug te vorderen. In de fase van de voorlopige overeenkomst (LOI) zijn er echter vaak nog opschortende voorwaarden die het niet mogelijk maken een definitieve verbintenis aan te gaan.

Het stellen van een waarborg

Ook hier gaat het om het blokkeren van een bedrag, maar ditmaal bij een derde partij (notaris, bank, …). Door het stellen van een waarborg kan men er met meer gemoedsrust op rekenen dat het geblokkeerde bedrag kan worden teruggevorderd, met name wanneer een opschortende voorwaarde niet wordt vervuld. In het geval van een bank moet een onderscheid worden gemaakt tussen de traditionele geblokkeerde rekening – zoals die bijvoorbeeld wordt gebruikt voor een huurgarantie – en een escrow-rekening (of escrow account), waarbij de derde garant bepaalde contractuele verplichtingen op zich neemt. De opstelling van de escrow-overeenkomst (escrow agreement) moet zorgvuldig gebeuren, aangezien deze bepalend is voor de afhandeling van eventuele geschillen tussen de partijen.

Boeteclausule

De wet kan voorzien in de betaling van een forfaitair bedrag indien een van de partijen haar contractuele verplichtingen niet nakomt. Hoewel het in de praktijk moeilijk is om de schuldige niet-nakoming door de wederpartij aan te tonen, heeft deze clausule vaak een afschrikkend effect. Opgemerkt moet worden dat de rechter het bedrag van de boeteclausule kan verlagen indien hij van oordeel is dat dit „kennelijk hoger is“ dan het bedrag van de schade (art. 1231 Burgerlijk Wetboek).

Afkoopclausule (break-up fee)

Deze clausule lijkt sterk op de boeteclausule, behalve dat ze omgekeerd is geformuleerd. Tegen betaling van een forfaitair bedrag kan de koper of de overdrager zich terugtrekken. Wanneer het bedrag laag is, stelt dit soort clausule de wederpartij uiteraard niet gerust. Men moet ook oppassen voor rechtsmisbruik, waarbij de wederpartij nieuwe voorwaarden oplegt die niet in de wet zijn voorzien, om zo te proberen de break-up fee in werking te stellen en van deze vergoeding te profiteren.

Gedwongen nakoming of ontbinding met schadevergoeding

Het beginsel van de keuze tussen deze twee sancties is vastgelegd in artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek, dat van toepassing is op elke synallagmatische overeenkomst (een overeenkomst waarbij de partijen wederzijdse verplichtingen aangaan). Deze clausule wordt vaak opgenomen in voorlopige koopovereenkomsten voor onroerend goed en ook in bepaalde intentieverklaringen met betrekking tot de overdracht van ondernemingen. Er zij echter opgemerkt dat het afdwingen van de overdracht van een onderneming delicaat is, aangezien er derden (werknemers, klanten, leveranciers, …) bij betrokken zijn.

Het opnemen van een dergelijke clausule – waarbij de schadevergoeding eventueel wordt vervangen door een forfaitaire boeteclausule – kan echter een afschrikkend effect hebben. Wanneer de niet-nakoming betrekking heeft op de betaling van de prijs of een deel daarvan, kan de rechter de koper veroordelen tot betaling van het verschuldigde bedrag op straffe van een dwangsom. Een conservatoir beslag op het privévermogen van de koper kan dan worden overwogen, wat de veroordeelde partij in een ongemakkelijke situatie brengt.

In tegenstelling tot wat men zou denken, kan een intentieverklaring dus perfect bepaalde bindende toezeggingen bevatten. En zelfs wanneer er geen specifieke clausule is die de goede uitvoering waarborgt, blijft het beginsel van uitvoering van overeenkomsten te goeder trouw van toepassing. Bovendien loopt de partij die haar verplichtingen duidelijk niet nakomt het risico aansprakelijk te worden gesteld en de schade te moeten vergoeden die zij de wederpartij door haar nalatig gedrag heeft berokkend. De hierboven genoemde clausules maken het echter mogelijk om op deze situatie te anticiperen en deze zoveel mogelijk te voorkomen. Het is inderdaad beter om van tevoren goed na te denken en weloverwogen toezeggingen te doen.

Tanguy della Faille

Fondaris