Vanaf het begin van het verkoopproces is het de moeite waard om de vraag te stellen of het pand moet worden behouden of verkocht. Beide scenario’s kunnen worden onderzocht. Een goed uitgangspunt voor deze afweging is het laten uitvoeren van een onafhankelijke taxatie, waarbij de verkoopprijs „op de vrije markt“ en de te verwachten huuropbrengst worden vastgesteld. De kwaliteit van de taxateur en de betrouwbaarheid van het rapport zijn van groot belang, aangezien het erom gaat niet alleen de koper, maar ook diens bankier te overtuigen. Sommige taxateurs hebben de neiging hun opdrachtgever te vleien of een „going concern“-waarde op te geven die niet houdbaar is wanneer het pand op de markt moet worden verkocht. Dergelijke te optimistische taxaties bemoeilijken de onderhandelingen dan in plaats van ze te vergemakkelijken.
Bij de waardebepaling van het bedrijf heeft de hoogte van de huurprijs een directe invloed op de formules met betrekking tot de rentabiliteit. Indien het onroerend goed buiten de verkoopomvang valt, zal de waarde van de handelszaak negatief worden beïnvloed met het bedrag dat overeenkomt met de in de waarderingsformule gebruikte multiple. Wanneer de winstgevendheid laag is en de waarde van het gebouw hoog, kan het zijn dat de winstgevendheid die door de intrinsieke bedrijfsactiviteit wordt gegenereerd, niet voldoende is om een verkoop te overwegen. In dat geval is een liquidatie, wat dus de stopzetting van de bedrijfsactiviteit inhoudt, wellicht de beste optie. Uiteraard moeten alle gevolgen van de liquidatie worden onderzocht: bedrijfsschulden, liquidatieoverschot, enz. Wanneer deze kosten aanzienlijk zijn, verdient verkoop, zelfs tegen een gereduceerde prijs, de voorkeur boven liquidatie.
Bij een onderneming met een hoge winstgevendheid daarentegen zal de waarde van het onroerend goed minder doorslaggevend zijn.
Men moet in gedachten houden dat de waarde van het pand niet bij de winstgevendheidswaarde mag worden opgeteld. Aangezien het bedrijfsgebouw noodzakelijk is voor het genereren van de cashflow, is de waarde ervan immers al inbegrepen in de waardering die via deze methode wordt verkregen. Het is daarentegen wel zinvol om de resultaten die worden verkregen met de op winstgevendheid gebaseerde methoden te vergelijken met het gecorrigeerde nettovermogen, waarbij rekening wordt gehouden met de aangepaste waarde van het onroerend goed.
Moet je nu wel of niet eigenaar zijn van het pand waarin je bedrijf is gevestigd? Sommige multinationals of snelgroeiende start-ups geven er de voorkeur aan zich niet met vastgoed te belasten, om hun focus op de bedrijfsactiviteiten te behouden en flexibel te blijven, zodat ze zich gemakkelijk aan veranderingen kunnen aanpassen. In de wereld van het MKB daarentegen heeft de ondernemer vaak een voorliefde voor vastgoed, en dat is begrijpelijk. Want het bezit van een eigen pand betekent het opbouwen van een vermogen dat losstaat van het bedrijf, wat erg nuttig is in geval van tegenslag. Het is ook een garantie die door bankiers wordt gewaardeerd. En in geval van uitbreiding of aanpassing van de bedrijfsruimte is het eenvoudiger als men eigenaar is.
Het is dan ook geen verrassing dat de meeste kopers er de voorkeur aan geven het onroerend goed over te nemen in plaats van huur te betalen aan de voormalige eigenaar. Maar daarvoor moeten ze wel de middelen hebben. De financiering van het onroerend goed komt immers bovenop de overname van het bedrijf. Een overdracht in twee fasen, met onmiddellijke overdracht van het bedrijf en het verlenen van een koopoptie op het pand, kan de financiering soms vergemakkelijken. In dat geval is het raadzaam om nauwkeurige overeenkomsten op te stellen, waarin de voorwaarden van de huurovereenkomst en de koopoptie worden vastgelegd. Er kan ook een verkoopoptie aan de verkoper worden aangeboden, zodat hij niet „opgezadeld“ blijft met het onroerend goed. De uitoefenprijs kan vast, geïndexeerd of variabel zijn. Om de koper te stimuleren, kunnen de betaalde huurbedragen geheel of gedeeltelijk van de prijs worden afgetrokken. Er moet ook goed worden nagedacht over de rechten en plichten van de partijen tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld in het geval van investeringen in het gebouw.
Hoe kan het pand worden afgestoten wanneer het deel uitmaakt van dezelfde rechtspersoon? De verkoop van het pand leidt doorgaans tot een zware belastingdruk: vermogenswinstbelasting voor de verkoper en registratierechten voor de koper. Een gedeeltelijke afsplitsing kan worden overwogen, mits de transactie aan andere (niet-fiscale) economische doelstellingen beantwoordt. In bepaalde gevallen maakt een „sale and lease back“-transactie het mogelijk om langetermijnfinanciering te verkrijgen, met een optie om het onroerend goed uiteindelijk terug te kopen. Gezien de juridische en fiscale gevolgen, die vaak om aanzienlijke bedragen gaan, is het raadzaam om specialisten in te schakelen om een dergelijke constructie uit te voeren.
Opgemerkt zij dat de aankoopoptie ook betrekking kan hebben op de aandelen van een vastgoedvennootschap. De waarderingsmethode van deze vennootschap moet duidelijk worden omschreven en er moet op worden toegezien dat zij op het moment van de transactie geen andere activa bezit dan het onroerend goed en de verhandelbare vlottende activa.
Kortom, de vraag of het bedrijfsgebouw al dan niet moet worden verkocht, is een terugkerend onderwerp dat zorgvuldig en per geval moet worden bestudeerd.
Artikel oorspronkelijk gepubliceerd in La Libre Économique door Tanguy della Faille, vennoot bij Fondaris, op 7 februari 2015. Versie gepubliceerd/bijgewerkt op de website van Fondaris met toestemming van de auteur.
